Lịch sử phát triển của ngành bất động sản Trung Quốc trong hai thập kỷ qua không chỉ là câu chuyện về những tòa nhà chọc trời vươn lên từ các cánh đồng, mà còn là câu chuyện tài chính đầy kịch tính. Đó là một vũ điệu đầy mê hoặc nhưng cũng vô cùng nguy hiểm trên một sợi dây căng giữa tham vọng và rủi ro. Ở trung tâm của vũ điệu này là hai thế lực đối trọng, hai “huyền thoại” đã định hình nên số phận của các đế chế bất động sản: Huyền thoại về Niêm Yết và Huyền thoại về Đòn Bẩy. Hành trình của bất động sản Trung Quốc chính là câu chuyện về cách các ông lớn đã nắm bắt, lạm dụng, và cuối cùng bị chính hai huyền thoại này nhấn chìm. Hãy cùng quay ngược thời gian để chứng kiến vũ điệu đó bắt đầu như thế nào.

Trong series bài viết này, chúng ta sẽ cùng điểm lại hành trình phát triển của thị trường bất động sản Trung Quốc. Từ giai đoạn theo kế hoạch hóa tập trung không tồn tại khái niệm “thị trường bất động sản”, cho đến giai đoạn cơn sốt bắt đầu, hình thành nên kỷ nguyên đòn bẩy cực cao, đến hồi chuông cảnh tỉnh và giai đoạn hiện nay.

Đầu tiên, hãy cùng Ngẫm khám phá giai đoạn đầu trước khi hình thành nên thị trường bất động sản và khi cơn sốt bắt đầu đến năm 2007 trong bài viết đầu tiên của chuỗi series này.

Đọc thêm: Mô hình phát triển kinh tế Nhật Bản (phần 1)

Giai đoạn 1: Trước 1992

Trước năm 1992, nhà ở không phải là một loại hàng hóa. Nó là phúc lợi do nhà nước và “đơn vị công tác” cấp phát, giống như chế độ tem phiếu thời bao cấp. Bạn không thể mua, không thể bán, không có khái niệm về vay thế chấp. Đất đai là của nhà nước, và nhà cửa cũng do nhà nước xây và phân phối. Tuy nhiên, hệ thống này đã sụp đổ vì những lý do kinh điển:

• Thiếu hụt trầm trọng: Nhà nước không đủ tiền để xây nhà cho tất cả mọi người.

• Gánh nặng tài chính khổng lồ: Tiền thuê nhà gần như cho không (chỉ 1-3% thu nhập), không đủ để bảo trì, chứ đừng nói đến xây mới. Toàn bộ gánh nặng đè lên ngân sách nhà nước.

• Bất công và tham nhũng: Quyền lực quyết định ai được ở nhà tốt. Điều này tạo ra sự bất mãn xã hội sâu sắc.

Chính phủ nhận ra rằng cách làm cũ không bền vững. Họ bắt buộc phải thay đổi. Đây chính là động lực mạnh mẽ nhất thúc đẩy cuộc cải cách: giải thoát nhà nước khỏi gánh nặng và để thị trường tự giải quyết vấn đề.

Cách Trung Quốc đã “xây dựng” thị trường bất động sản của mình chính dựa vào phương pháp “Vừa làm vừa học” (Trial-and-Error). Đây là cụm từ cốt lõi. Trung Quốc không có một bản thiết kế hoàn chỉnh. Họ thử nghiệm ở một vài thành phố, thấy cái gì hiệu quả thì nhân rộng, cái gì thất bại thì bỏ đi. Chính phương pháp này đã tạo ra một thị trường phát triển cực nhanh nhưng cũng đầy rẫy các lỗ hổng, mâu thuẫn và thiếu các quy định giám sát đồng bộ.

Vì vậy, trong khoảng thời gian thử nghiệm thí điểm (1978–1991), chính phủ bắt đầu thử cho phép bán nhà công cho nhân viên với giá rẻ, thử tăng tiền thuê nhà… Mục tiêu chính trong giai đoạn này vẫn là giảm gánh nặng cho ngân sách. Thị trường thực sự vẫn chưa hình thành.

Sau giai đoạn thử nghiệm thí điểm, đây là thời điểm thị trường bất động sản thực sự được khai sinh và bắt đầu bùng nổ. Các công ty tư nhân được phép tham gia, các quy định về đất đai được nới lỏng, và khái niệm về bất động sản như một loại hàng hóa bắt đầu bén rễ sâu trong xã hội. Toàn bộ câu chuyện về các “ông lớn”, đòn bẩy, và bong bóng mà chúng ta biết ngày nay đều bắt nguồn từ giai đoạn này.

Đọc thêm: Hệ thống tài chính Mỹ (phần 1)

Giai đoạn 2: 1992 – 2007 – Cơn sốt vàng bắt đầu

Đây là thập kỷ vàng son đầu tiên. Được thúc đẩy bởi ba động lực khổng lồ: đô thị hóa chóng mặt, tăng trưởng thu nhập bùng nổ và khát khao sở hữu nhà ở của hàng trăm triệu người, thị trường bất động sản Trung Quốc phát triển với tốc độ vũ bão.

Các “ông lớn” đầu tiên như Vanke ra đời và một mô hình kinh doanh “thần thánh” được hình thành, trở thành kim chỉ nam cho cả ngành:

Vay nợ (Ngân hàng) ➔ Mua đất (Chính quyền địa phương) ➔ Bán nhà trên giấy (Người dân) ➔ Dùng tiền bán trước để xây dựng ➔ Bàn giao nhà và trả nợ ➔ Lặp lại.

Mô hình này là một cỗ máy tăng trưởng hoàn hảo. Nó giúp xây dựng các thành phố hiện đại, đáp ứng nhu cầu nhà ở, tạo ra nguồn thu khổng lồ cho chính quyền địa phương từ việc bán đất và biến bất động sản thành động lực tăng trưởng chính của nền kinh tế Trung Quốc.

Hình trên mô tả thị trường bất động sản Trung Quốc – nơi sự kiểm soát của nhà nước và cơ chế thị trường tự do tồn tại song song và tương tác lẫn nhau (như cách chúng ta mô tả ở trên). Mô hình này được đặc trưng bởi sự phân chia vai trò rõ rệt:

• Phía Nhà nước: Chính phủ kiểm soát hoàn toàn nguồn cung đất đai, yếu tố đầu vào không thể thiếu của ngành. Chính quyền địa phương phụ thuộc vào doanh thu từ việc bán đất để tài trợ cho các dự án hạ tầng và phát triển đô thị.

• Phía Thị trường: Các sản phẩm bất động sản (nhà ở, văn phòng) được mua bán trong một môi trường tương đối tự do cho các hộ gia đình và doanh nghiệp.

• Chất kết dính: Các ngân hàng đóng vai trò trung tâm, cung cấp vốn vay cho tất cả các bên:

  • Chính quyền địa phương: Vay tiền bằng cách thế chấp nguồn thu bán đất trong tương lai.

  • Doanh nghiệp bất động sản: Vay tiền bằng cách thế chấp quỹ đất và các dự án chưa bán.

  • Hộ gia đình: Vay thế chấp để mua nhà.

  • Các doanh nghiệp khác: Vay tiền bằng cách thế chấp bất động sản sở hữu.

3 động lực đứng sau cơn sốt

Sự thành công của mô hình này không phải là ngẫu nhiên. Nó được đặt trên một bệ phóng gồm ba động lực vĩ mô cực kỳ mạnh mẽ, kết hợp lại tạo thành một “cơn bão hoàn hảo” về nhu cầu

Bạn có thể đọc thêm nội dung chi tiết của bài này trên trang substack [cần trả phí].