Hàn Quốc siết chặt việc mua nhà từ người nước ngoài

Trước tình trạng giá nhà tăng cao và lo ngại về hoạt động đầu cơ, chính phủ Hàn Quốc đã công bố một loạt các biện pháp sâu rộng nhằm siết chặt quy định đối với việc mua bất động sản của người nước ngoài, đặc biệt tập trung vào khu vực thủ đô Seoul và các vùng lân cận. Động thái này đánh dấu một sự thay đổi chính sách quan trọng, chuyển từ hệ thống báo cáo sau giao dịch sang một cơ chế cấp phép nghiêm ngặt, phản ánh nỗ lực của chính quyền nhằm giải quyết sự mất cân bằng ngày càng lớn trên thị trường nhà ở.

Nguyên nhân của sự thay đổi

Đằng sau quyết định này là sự gia tăng đáng kể trong các giao dịch bất động sản của người nước ngoài. Dữ liệu chính thức cho thấy số lượng giao dịch nhà ở của người nước ngoài tại khu vực thủ đô đã tăng trung bình 26% mỗi năm kể từ năm 2022. Chỉ trong bảy tháng đầu năm 2025, con số này đã lên tới 4.431 giao dịch, với công dân Trung Quốc chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là công dân Hoa Kỳ. Các khu vực thu hút sự quan tâm đặc biệt bao gồm tỉnh Gyeonggi và “3 quận Gangnam” (Gangnam, Seocho và Songpa) tại Seoul.

Sự gia tăng này diễn ra trong bối cảnh người dân Hàn Quốc phải đối mặt với các quy định cho vay thế chấp ngày càng khắt khe, bao gồm cả việc giới hạn khoản vay ở mức 600 triệu won. Các nhà lập pháp và quan chức đã chỉ ra một sự “bất bình đẳng” rõ rệt: trong khi người dân trong nước bị hạn chế, người nước ngoài có thể dễ dàng sử dụng các nguồn tài chính từ nước ngoài để mua bất động sản, bao gồm cả các căn hộ cao cấp, mà không gặp phải các rào cản tương tự. Thị trưởng Seoul Oh Se-hoon cho rằng việc sở hữu của người nước ngoài đã góp phần vào sự tăng giá bất thường của nhà ở.

Thêm vào đó, các nhà lập pháp như bà Kim Eun-hye của Đảng Quyền lực Nhân dân đã nhấn mạnh đến việc thiếu “nguyên tắc có đi có lại”. Bà chỉ ra rằng các quốc gia như Trung Quốc có những hạn chế rất nghiêm ngặt đối với việc người Hàn Quốc mua bất động sản, trong khi công dân của họ lại có thể mua nhà đất tại Hàn Quốc một cách tương đối dễ dàng.

Ngoài ra, chính sách mới này được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản Hàn Quốc vừa trải qua một giai đoạn biến động mạnh. Sau khi giá nhà tăng vọt, các biện pháp thắt chặt của chính phủ và việc tăng lãi suất của Ngân hàng Trung ương Hàn Quốc đã khiến thị trường hạ nhiệt vào năm 2023, trước khi có dấu hiệu ổn định và tăng trở lại ở khu vực Seoul trong năm nay.

Các quy định mới

Có hiệu lực từ ngày 26 tháng 8, các biện pháp mới sẽ được áp dụng trong một năm tại Seoul, 23 thành phố và quận ở tỉnh Gyeonggi, cùng 7 quận ở Incheon. Các quy định chính bao gồm:

• • Chuyển sang Hệ thống Cấp phép: Thay vì chỉ báo cáo sau khi mua, tất cả người nước ngoài (cá nhân, công ty, và chính phủ) giờ đây phải nhận được sự chấp thuận trước từ chính quyền địa phương để mua bất động sản nhà ở.

• • Yêu cầu Cư trú bắt buộc: Sau khi được cấp phép, người mua phải chuyển đến ở trong vòng bốn tháng và phải cư trú tại đó ít nhất hai năm. Vi phạm quy định này có thể dẫn đến các khoản phạt nặng, lên tới 10% giá trị giao dịch của bất động sản.

• • Giám sát Tài chính chặt chẽ: Người mua nước ngoài sẽ phải nộp kế hoạch tài chính chi tiết, công khai nguồn gốc vốn và loại thị thực. Các trường hợp giao dịch đáng ngờ có thể được báo cáo cho các đơn vị tình báo tài chính và cơ quan thuế ở quốc gia của người mua.

Tác động

Đối với chính quyền của Tổng thống Lee Jae Myung, việc kiểm soát giá nhà ở và giải quyết vấn đề chi phí sinh hoạt là một ưu tiên chính trị hàng đầu. Bằng cách nhắm vào các giao dịch bị cho là mang tính đầu cơ của người nước ngoài, chính phủ không chỉ cố gắng ổn định thị trường mà còn muốn thể hiện rằng họ đang nỗ lực tạo ra một sân chơi công bằng hơn cho chính công dân của mình.

Nguồn: Bloomberg, The Chosun Daily, The Korea Herald, The Korea Times, Yicai